01媒介契約、どれを選ぶ？
家を売却する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことから始まります。
しかし、媒介契約にはいくつかのタイプがあり、不動産会社とのかかわり方や特徴がそれぞれ異なります。媒介契約の違いについては下記に記載しておりますので一読ください。
専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約
不動産を売却する際、不動産業者と結ぶ「媒介契約」には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、売主様が選択することができます。
不動産会社が努力することは、どの媒介契約においても同じです。
専任契約にこだわるのは、不動産会社側の都合なのです。
専属専任媒介契約
全てを任せたい信頼できる仲介業者をお探しの方
- 集中的な活動が可能なため広告効果が高い。
- 他業者にも迅速に情報提供可能で、早期売却に繋がる
- 頻繁な報告により、販売状況が把握しやすくなる
- 窓口が統一され、売却活動がスムーズに進む
報告義務：1週間に1度以上
指定流通機構への登録義務：5営業日以内
- 重複依頼
- 自分で探した買主との取引
専任媒介契約
- 自力で買主を見つけたい方
- 全てを仲介業者にお任せしたい方
- 自分で買主を見つけた場合、直接取引可能
- 売却活動がスムーズで広告活動が集中できる
- 窓口が一本化されるため、手続きがスムーズ
報告義務：2週間に1度以上
指定流通機構への登録義務：7営業日以内
- 自分で探した買主との取引
- 重複依頼
- 自分で探した買主との取引
仲介業者を信頼できるかが重要になります。しかし、業者が全ての窓口となるメリットもあります。
一般媒介契約
- 短期間での売却を望む方にはおすすめ
- 複数の業者からアドバイスを得ることを望む方
- 買主を自分で見つけた場合、その方と直接取引可能
- 複数の業者からのアドバイスが受けられるため安心して取引が可能
- 業者同士が競合することで短期間で成約することも可能
報告義務：2週間に1度以上
指定流通機構への登録義務：7営業日以内
- 重複依頼
- 自分で探した買主との取引
- 報告義務
- 指定流通機構への登録義務
- 複数の会社とのやりとりが手間だと感じる方や販売状況の報告に不安がある方には不向き。
- 1つの仲介業者と密に連携することで、業者との信頼関係を築きやすい
媒介契約の形態にはそれぞれ特徴があり、ある方にとってはメリットになる一方で、別の方にとってはデメリットになる可能性もあります。
売主様が自由に選択できることで、不動産会社はどの契約形態であっても、託された物件を最善の努力で販売する責任があります。
しかし、業者が自社のお客様を優先しすぎて、専属専任や専任契約を推奨する一方で、一般媒介契約のメリットを適切に説明しない場合もあります。
大切なことは、契約内容を十分に理解し、自分で判断することです。業者が適切に説明しているかどうかを注意深く見極めることが重要となります。
事例専任媒介契約で売れず、一般媒介契約に切り替えて1か月で売却成功！
Y様は、自宅マンションの売却を仲介業者に専任媒介契約で依頼しましたが、見学希望者が少なく売れるか心配でした。そこで、3か月後に窓口業者を3社に増やし、そのうちの一つがこちらの不動産でした。
しかし、専任契約下の業者はインターネット広告で“間取り”と“マンションの外観写真”を掲載するだけで、お部屋の魅力が伝わらず売れずにいました。そこで、Y様のご協力で家具のレイアウトを少し変え、より魅力的な写真を撮影し、広告に掲載しました。すると、ご近所の方から問い合わせがあり、あっという間に売買契約が成立しました。
売却成功により、Y様は大変喜ばれました。この事例からわかるように、媒介契約の形態によって売却成否が変わることもあります。また、適切な広告戦略やお部屋の魅力を引き出す演出も重要です。
02
なぜ売り出し価格は決まるの？知っておきたい査定価格と売り出し価格の関係性
物件の希少性や市場動向、成約事例などを総合的に判断し、査定価格を設定いたします。その後、お客様とご相談の上、適切な売り出し価格を設定します。査定価格と売り出し価格の関係について、様々な疑問にお答えします。
Qなぜ売り出し価格は決まるの？
不動産の査定では、市場動向や過去の成約価格などを基にして、現在の相場価格（査定価格）を算出します。この査定価格は、今後の売却における成約予想価格とも言えます。そして、この査定価格を元に、売主様のご要望や状況を考慮しながら、実際の売り出し価格を決定していきます。つまり、売り出し価格は、査定価格を基にして決められるものであり、売主様の事情や希望も踏まえて調整されます。
地域の情報を豊富に把握し、地元に密着した営業スタイルを実践することで、少し高めの売り出し価格でもお引き受けできる自信があります。我々は常に市場動向や成約事例を綿密に調査し、最適な価格設定を心がけていますが、売主様のご事情や希望も考慮しながら、より高い成約価格を目指しています。
Q査定金額が高いからといって、必ず売却依頼をするべき？
査定金額が高いところにすぐさま売却の依頼をするのは良い選択とは言えません。なぜなら、査定額は必ずしも成約価格を保証するものではないからです。高額で売り出しても買い手がつかなければ売却が長引いてしまいます。重要なのは、査定価格がデータと経験に基づいて適正なものかどうかを見極めることです。そのためには、地元の不動産業者に相談することが大切です。地元の不動産業者は地域の情報に詳しく、お客様に最適な売却価格を提案します。
Qオンライン査定は本当に正確なの？
オンライン査定は、売買事例の多いマンションなど特別な減価要因のない部屋では、おおよその価格ラインを把握するのに便利です。しかし、土地や一戸建て住宅の場合は、物件ごとに個別要因が大きく、現地を見て調査しなければ価格を判断できない場合が多いため、正式な査定を不動産会社で受けることをおすすめしています。
Q不動産査定にマイナス要因も伝えるべき？
売却価格を決定する上で欠かせないポイント。
査定時には、物件に関するネガティブな要素も、隠すことなく買い手に伝えることが重要です。「これを言ったら査定価格が下がってしまうのではないか」と心配しても、ネガティブな要素を伏せた査定価格は、実際の価値から乖離した価格になってしまいます。また、売主の気がかりな要素には、解決策がある場合があります。将来のトラブルを回避するためにも、どんなことでもご相談ください。
03不動産売却で迷ったら、
大手と地元業者どちらが良いのか？
不動産売却において、買い手にアプローチする会社の選択はとても重要になります。
同じように見える不動産会社でも、得意分野や強みはそれぞれ異なります。大手か、地元の不動産屋かでお悩みの方はこちらをご覧ください。
都心の大手や老舗不動産よりも、身近な街の不動産屋がおすすめです。
なぜなら、その街の特性やニーズに詳しく、地元の人々とのつながりも深いため、より的確なアプローチが可能だからです。
特に、住宅購入が多い30～40代には、彼らの目線に合わせたアプローチが欠かせません。街の不動産屋に相談して、あなたにピッタリの物件を見つけましょう。
30代から40代のお客様が住宅購入に最も多く関心を持っている現在、当社ではこの年代に合わせたアプローチを行っています。インターネットの普及により、大手や街の不動産屋の販売網の広さに差はなくなってきました。しかし、当社は物件の個性に着目し、魅力を丁寧に伝える広告活動を得意としています。また、同年代の担当者が全プロセスを一貫して担当することで、お客様のニーズに合わせたご提案や目線を合わせたアプローチを行い、理想とする暮らしを共にイメージしながら販売活動を行っています。お客様の好きなことや悩みにも耳を傾け、お預かりした物件を「たくさんの中の1つ」にすることなく、大切に取り扱っています。
当社が売却に強い理由
- お客様が近隣にお住まいであることが多い
- 地域密着型の不動産屋であり、地元に根付いたネットワークや情報がある
- 地元での売却実績が多く、お客様のニーズやライフスタイルに合わせた最適な提案が可能
- お客様とのコミュニケーションを大切にし、細かなニーズや要望にも丁寧に対応
- 満足度の高いサービス
不動産のホームページに掲載する広告活動は、広く、迅速に物件情報を提供するために非常に重要です。しかし、販売活動にはそれだけでは不十分です。「情報サイトに掲載されているから大丈夫だろう」と安易に考えることは避けなければなりません。
実は、私たち街の不動産屋が売却に強い理由は、住宅用不動産の購入者が地域に「地縁」を持つ傾向があるため、特にマンションでは物件近くにお住まいの方が多く購入することが多いためです。地元に密着した営業スタイルにより、販売チャンスを最大限に活用することができます。
私たち不動産は、地域密着店として、日々「地元のお客様」とお会いしています。そのため、買いやすく、売りやすい環境を提供しています。私たちならではの営業力と信頼感に自信があり、大手不動産業者にも負けない「誠実さ」と「情熱」で親身に対応しています。