不動産買取のポイント
不動産買取とは不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。
不動産買取のデメリットは市場価格よりも1～3割ほど安くなること。
仲介か買取か？自身の条件や物件の特性に合わせて選ぶようにしましょう。
01不動産買取とは？
不動産会社に家や土地を買い取ってもらう「買取」という売却方法には、どのような特徴があるのでしょうか。
不動産売却の「仲介」と「買取」の違い
仲介イメージ
買取イメージ
不動産売却の方法として一般的なのは、不動産仲介会社（不動産流通会社とも言います）に不動産の価格査定をしてもらい、媒介契約を結び、広告等を出して買主を探す「仲介」です。一方で、不動産会社に直接買い取ってもらう方法が「買取」です。
「仲介」は売主と買主の間に不動産会社が仲介業として入り、売買契約を取りまとめます。一度媒介契約を締結すれば、広告や内見（物件の見学）などの販売活動を行うのは不動産会社です。
一方、売主と買主を仲介するのではなく、不動産会社が買主となるのが「買取」です。売主は不動産会社と直接価格などを交渉し、条件がまとまればすぐに契約をに進めることが可能です。広告や内見などの販売活動を行う必要がありません。
| 不動産買取 | 不動産仲介 | |
|---|---|---|
| 買主 | 不動産会社 | 個人 |
| 期間 | 条件などが合えば短期間で売却可能 | 買主が見つかるまで |
| 価格 | 相場価格の7～9割（市況による） | 相場価格程度 |
| 契約不適合責任 | 免除の場合あり | - |
| 費用 | 仲介手数料不要 | 仲介手数料 |
| 広告や内見（販売活動） | しない | する |
買取の最大のメリットは売却まで、つまり現金化までの期間を短くできることです。デメリットは売却価格が相対的に安くなってしまうことです。これについては、後ほど詳しく解説します。
02不動産買取には２種類の方法がある
不動産買取には、即時買取と買取保証の2つの方法があります。
即時買取
即時買取とは、買取額の交渉が終わり次第、不動産会社がすぐに買い取ってくれるというものです。最短１～２週間（営業日ベース）、長くても１～２ヶ月以内で売却できるようです。
物件の価格査定は行われますが、訪問査定1回で済む場合がほとんどです。仲介ではないため、購入希望者が内見にやってくることもありません。
市場での販売活動は一切行われず、現金化までの時間も短くて済むため、すぐにローンを返済する必要があったりお金が必要だったりする時にオススメです。ただし、市況にもよりますが、市場価格より３～５割ほど安い価格での売却となるため注意が必要です。
買取保証
買取保証とは即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みです。一定期間、仲介を目的とした販売活動を行い、その間に契約がまとまらない場合は、不動産会社と事前に約束した金額で買い取ってもらうというものです。
仲介による売却には、いつ物件が売れるのかが分からないというデメリットがあります。しかし、買取保証はそのデメリットを克服しつつ、期間内に成約すれば市場価格で売却できるという強みがあります。買取保証における仲介期間は、３～６カ月程度に設定することが多いようです。
なお、期間内に仲介で売買が成立した場合、仲介手数料を支払う必要がありますが、期間内に決まらず買取となった場合には、前述のように価格が安くなる可能性がありますが、仲介手数料は発生しません。
03「仲介」と「買取」どちらを選ぶべき？
不動産売却は仲介による方法と買取による方法、どちらを選べば良いのでしょうか。
仲介に向いている条件
仲介に向いている条件には以下のようなものがあります。
- 売却金額は下げられない
- 売却時期はいつでも良い
- 築浅物件を売却する
- 立地の良い不動産を売却する
仲介に向いている物件は、立地が良かったり、築浅物件だったりと、そのままの状態でも充分な商品力がある場合です。また、時間がかかってもよいから1円でも高く売りたいと言う場合には仲介を選んだ方が良いでしょう。
買取に向いている条件
一方、具体的に以下のような条件では買取が向いていると言えます。
- すぐに現金化したい(即時買取)
- 現金化したい時期が確定している(買取保証)
- 仲介手数料などの経費を支払う余力が手元にない
- 売却していることを知られたくない
- 築年数の古い物件を売却する
具体的に、転勤が決まっておりすぐに売却したい場合や、遠方地の不動産を相続した場合など、売却に手間をかけたくないなどの理由で買取が選ばれることが多いようです。
また、リフォーム・増改築工事を行ったり、解体して更地にするなどすれば売却できるが、そのための費用を捻出できない場合には買取で現状のまま売却するといいでしょう。
こんな物件ならはじめから買取を検討して
向いている、向いていないを判断する前に、以下のような条件の物件であればはじめから買取を選択肢とすると良いでしょう。
仲介で1年以上売れない
仲介に出して1年以上売れない物件は、1年間の販売活動を通して、とくにそのエリアで不動産の購入を検討されている人には認知されているはずです。それにも関わらず売買が成立せず、また、その後も売却活動を続けるとなると「売れ残り」物件と判断されて、さらに売却するのが難しくなってしまいます。
こうなると、売却価格を値引きする必要があるのですが、値引きを繰り返してどんどん安くしていくよりは、早いタイミングで買取を検討した方が良いケースが多いでしょう。
売出し開始時に市場よりも高く価格設定をしてしまうと、客付きが悪くなり、結果的に価格改定（減額）を繰り返すこともありますので、注意しましょう。
築年数が古く、立地が悪いなど市場で売れづらい
不動産の売買は立地の影響が大きく、立地の良い物件であれば売出してすぐに売れる可能性が高くなります。一方、立地が悪く、さらに築年数が古い、耐震性に不安があるなどの悪い条件が重なってしまうと仲介で売却するのは難しくなります。
売却するためにリフォームやメンテナンスなどの事前の費用や手間をかけるより、最初から現況渡しで不動産会社に買い取ってもらい、プロの手で商品化してもらった方が最終的にはお得となるケースもあります。
ワケあり物件である
接道義務を果たしていない物件や、自殺や事故など心理的瑕疵のある物件は市場で売却することが難しいようです。接道義務を果たしていない物件であれば、周辺の物件とまとめて有効活用するなどの方法があるため、不動産会社に売却した方が有利となる可能性が高くなるでしょう。
事故物件の場合も同様です。いずれにせよ、市場価格よりかなり安くなってしまうことは覚悟しなければなりません。
04不動産買取業者の選び方
仲介による売却でも、買取でも業者選びが重要です。
即時買取では不動産会社に直接買い取ってもらうため、価格査定が重要です。できるだけ高い価格を提示する業者を探す必要があり、そのためには多くの業者に価格査定をしてもらうことが大切です。
買取再販業者のなかには異業種参入も増えており、信頼できる業者かどうかの見極めが必要となります。メリット・デメリットを踏まえたうえで、仲介か買取かも十分検討しましょう。
仲介は価格査定が重要なことに違いはありませんが、単に査定価格の高いだけの不動産会社を選ぶのは問題です。高い査定価格を出し、先に媒介契約を締結して、売却活動中に値下げを繰り返す不動産会社も存在するからです。
そのような不動産会社を避けるためには、自分の売却する不動産と同じタイプや同じエリアの物件で販売実績が豊富な不動産会社を選ぶとともに、査定価格の根拠を聞いた上で信頼のおける会社を選ぶようにしましょう。
仲介による売却でも買取でも、基本的には複数の不動産会社に査定を受けるのがオススメです。買取保証をつけて売却活動をする場合、不動産会社が熱心に動かないケースもあるので、売却活動報告を聞き漏らさず、気になることは改善要望を出すなど主体的に関わるようにしましょう。
05不動産買取に関するよくある質問
不動産買取に関するよくある質問をまとめてみました。
Q.不動産の買取には費用はかかるの？
不動産買取には仲介手数料などは必要ありませんが、不動産を手放すときにかかる費用は仲介のときと同様です。印紙税や登記に関わる費用、売却益に応じた譲渡所得税などです。
Q.不要な家具や家電は自分で処分しないといけないの？
業者によっては残置物（不要な家具や家電など）をそのまま引き取ってくれるケースもあります。ただし、処分費用を買取価格からあらかじめ差し引かれたり、別途請求される場合もあるので、事前の相談が必要です。
Q.他社の仲介で売りに出していますが買い取ってもらえる？
仲介を依頼している会社との契約形態が「専用専属媒介契約」の場合、買取も仲介手数料を請求する企業もあります。契約期間の満了を待つか、契約解除の手続きが必要です。それ以外の媒介契約であれば、不動産買取に変更しても問題ありません。
Q.住宅ローンが残っていても買取してもらえる？
住宅ローンの残債がある場合でも、買取は可能です。この場合、買取金額がローンの残債を上回ることが条件と言えるでしょう。もし、下回る金額でも売却したいのなら、不足分を現金で用意しなければなりません。決済時に決済金の中から残債分を返済し、抵当権の抹消登記と所有権移転を行います。
Q.買取専門業者と仲介も行っている業者どちらがいい？
買取を請け負う業者は、不動産を直接買い取り、再販するのを主な業務とする不動産買取専門会社と、仲介も行っている不動産会社の2種類に分類できます。不動産買取専門業者は、市場に流通しにくい物件でも買い取ったり、素早く現金化してくれるというメリットがあります。
一方、仲介も行う業者の場合、売却の手段として、買取だけでなく仲介での売却を提案してもらえるというメリットがあります。早く売りたいのか、それともなるべく高く売りたいのか、条件に合わせて選択すると良いでしょう。
06まとめ
不動産売却は仲介による方法が一般的ですが、買取に適した状況もあります。ご自分の条件や物件の特性に合わせて、仲介なのか買取なのか、またその両方の特性を併せ持った買取保証なのかを選べば良いでしょう。また、買取を選んだ場合も、仲介と同じく不動産会社の比較検討は必須です。